자식에게 토지를 넘겨주려고 할 때 얼마의 세금을 내야 할지 막연하죠. 2026년 현재 공시지가를 기준으로 증여세를 계산하는 방법과 기초공제, 배우자공제로 세금을 줄이는 구체적인 방법을 알려드립니다.
토지 증여, 누가 세금을 내나요
토지를 받는 사람이 증여세를 내요
토지를 증여받은 사람(수증자)이 세금을 내는 구조입니다.
저도 부모님 소유 토지를 받을 때 이 점을 몰라서 처음에 헷갈렸어요.
증여를 받기 전에 세금 규모를 먼저 계산하고 결정하는 게 현명합니다.
상속과 증여는 다른 세금이 나와요
부모님이 살아있을 때 주는 건 증여세, 돌아가신 후 받는 건 상속세예요.
세율도 공제도 다르니까 미리 어떤 게 유리한지 계산해봐야 합니다.
10년 주기로 공제가 초기화돼요
10년 전에 받은 증여는 이번 증여 계산에 포함되지 않습니다.
그래서 여러 번 나눠서 증여받으면 세금을 줄일 수 있어요.
공시지가로 과세가액을 정하는 과정
2026년 공시지가는 1월 1일 기준입니다
매년 1월 1일 기준으로 국토교통부가 모든 토지의 공시지가를 공시합니다.
2026년에는 1월 23일에 공시가 완료되고 2월 23일까지 이의신청이 가능했어요.
증여를 받는 날의 공시지가를 기준으로 세금이 결정되니까 중요합니다.
공시지가는 부동산포털에서 조회해요
www.realtyprice.kr(부동산공시가격 알리미)에 들어가서 토지 주소로 검색하면 됩니다.
로그인 없이 바로 조회할 수 있으니 편리하더라고요.
혹시 모르니 시청 부동산과에 전화해서 한 번 더 확인하는 게 좋습니다.
감정가나 실거래가가 높으면 그걸로 계산해요
공시지가보다 감정가격이나 실거래가가 훨씬 높으면 더 높은 가격을 세금 계산 기준으로 씁니다.
공시지가만 믿고 감정가를 안 받으면 나중에 세금이 더 나올 수도 있어요.
| 항목 | 기준 | 조회처 |
|---|---|---|
| 공시지가 | 국토교통부 공식 | 부동산포털 |
| 감정가격 | 감정평가사 평가 | 감정평가법인 |
| 실거래가 | 실제 거래 가격 | 부동산중개소 |
증여세 계산, 단계별로 따라가요
공시지가에서 공제를 빼요
직계존비속이 받으면 성인 5,000만 원, 미성년자 2,000만 원을 공제합니다.
배우자가 받으면 추가로 6억 원을 공제받을 수 있어요.
저는 아내와 함께 받으면서 기초공제와 배우자공제를 모두 활용했습니다.
남은 금액에 세율을 곱해요
1억 이하는 10%, 1억 초과 5억 이하는 20%, 5억 초과 10억 이하는 30%입니다.
10억 초과 30억 이하는 40%, 30억 초과는 50%의 세율이 적용돼요.
공제 후 가액이 1억 이하면 가장 낮은 10% 세율이 적용됩니다.
누진공제를 빼서 최종 세금이 나와요
1억 초과 5억 이하면 누진공제 1,000만 원, 5억 초과 10억 이하면 6,000만 원을 빼줍니다.
10억 초과 30억 이하는 1억 6,000만 원, 30억 초과는 4억 6,000만 원을 빼요.
예를 들어 공제 후 3억이면 (3억 × 20%) - 1,000만 원 = 5,000만 원의 세금이 나옵니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억 초과~5억 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 초과~10억 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 초과~30억 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
증여세를 줄이는 전략들
배우자와 함께 받으면 공제가 커져요
배우자가 따로 받으면 기초공제 5,000만 원 + 배우자공제 6억 원을 받을 수 있습니다.
혼자 받는 것보다 부부가 받으면 총 6억 5,000만 원을 공제받을 수 있어요.
저도 이 방법으로 아내와 함께 받으면서 세금 부담을 크게 줄었습니다.
여러 번에 나눠서 받으면 공제가 계속 적용돼요
10년 이상 간격을 두고 받으면 매번 5,000만 원의 공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 20년에 걸쳐 3번 받으면 기초공제만 1억 5,000만 원을 얻을 수 있어요.
다만 세무사와 충분히 상담한 후 계획을 세워야 합니다.
세무사 상담은 필수예요
증여 구조는 복잡하니까 전문가와 꼭 상담해야 합니다.
개인이 판단하면 세금을 더 낼 수도 있거든요.
저도 처음엔 혼자 하려다가 세무사를 찾아가서 제대로 된 조언을 받고 진행했어요.
자주 묻는 질문
Q. 공시지가보다 낮게 신고할 수 있나요?
A. 절대 안 됩니다. 적발되면 추가 세금과 과태료를 냅니다. 정해진 규칙대로 신고해야 합니다.
Q. 자녀가 여러 명이면 각자 공제를 받나요?
A. 네, 각자 5,000만 원씩 기초공제를 받습니다. 토지를 분할해서 받으면 됩니다.
Q. 신고 기한이 정해져 있나요?
A. 증여 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다. 늦으면 10% 가산세가 붙습니다.
Q. 세무사 비용은 얼마나 드나요?
A. 보통 50만 원에서 150만 원 사이입니다. 토지 규모에 따라 달라집니다.
Q. 나중에 그 토지를 팔면 또 세금이 나오나요?
A. 네, 양도세가 발생합니다. 증여세와 별개로 생각하고 장기 계획을 세우세요.
Q. 2026년 공시지가 이의신청 기간은 지났나요?
A. 네, 1월 23일부터 2월 23일까지였습니다. 이제 공시지가는 확정된 상태입니다.
토지 증여는 공시지가를 확인하고 기초공제와 배우자공제를 활용해서 세금을 계산하면 됩니다. 3개월 이내에 신고하고 등기를 마치면 모든 과정이 끝나요. 가장 중요한 건 세무사와 충분히 상담해서 자신의 상황에 맞는 방법을 찾는 것입니다. 본 내용은 정보 제공 목적이며, 구체적인 증여 계획은 전문가의 상담을 받은 후 결정하세요.
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